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房地产策划公司展望2019年房地产的大概政策走向

文章出处:www.elwjr.tw  |  发布时间:2019/1/31 9:27:10  |  浏览次数:67

结?#31995;?#21069;宏观经济和房地产市场形势,房地产策划公司对2019年房地产政策走向有如下判断:

一是调控全面退出的可能性较小,否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持,客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

二是2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求:行?#30340;?#29983;需求是要加大对住房?#25307;?#30340;支持,减小对改善性需求的误伤,特别是小户型向大户型置换的需求;行业外部需求是经济增长动力不足,贸易摩擦困局未解,缺少应对一系列国内外环?#31243;?#25112;?#24180;?#37325;。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增,决策层对调控的态度转缓。

长沙房地产策划觉得当前正处于政策观望期,各地可能自下而上、明紧暗松,局部试探微调。倘若控房价任务“达标?#20445;?#21487;能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看,“环比不涨”尚可较快达成,“同比不涨”还有较大距离。

三是预计政策以结构化放松为主,对一线、二线城市和三线、?#21335;?#22478;?#23567;?#20379;给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有:

一线、二线城市行政管制适?#20154;?#21160;。以保障?#25307;?#21644;置换型改善需求为重点,适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中,放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行,如放松落户政策、实行购房补贴;放松限贷可能在部分地区下调房贷利率,降低首付比例,放宽按揭贷款额度增速的监管;限价导致一二手房价格?#26500;遙?#21050;激了投资性需求利用套利空间入市的动力,可能放松或取消。三线、?#21335;?#22478;市棚改安?#20204;?#21035;对待。

货?#19968;?#22659;改善,个人按揭和房企融资或有松绑。基准利?#26102;?#25345;稳定的前提下,房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年,上行持续时间长,但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环?#22478;?#20110;改善,未来一段时间基准利率上行的可能性较小,房贷利?#35797;?018四季度-2019一季度有见顶回调之势。其他城市和银行可能跟进小幅下调,加速放款。银行自身存在下调房贷利率的动因,若监管默许,其他地区和银行可能跟进小幅下调利率,加快房贷发放速度。

房企融资环境可能得到一定?#33322;狻?018年12月,发改委发布《关于支持优?#21183;?#19994;直接融资进一步增?#31185;?#19994;债券服务实体经济能力的通知》,其中包括支持AAA级优质房企发行企业债,但同时?#26696;?#38754;清单”也明?#26041;?#27490;将债券资金用于房地产投资,可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看,近期房企发债审批速度加快,或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供?#25307;?#25913;需的房企,2019年资金紧张的局面可能得到一定的?#33322;狻?

长效机制有的放矢,住房租赁供给格局将显著变化。房租赁“国家队?#27604;?#22330;,供给格局将显著变化。国资房企在建的租赁住房有望在2019-2020年集?#22411;?#21521;市场,由于利用只租不售用地的建设主体均为国资背景的规模房企,与目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业公司等属性截然不同,住房租赁市场供给格局将发生显著变化。

长沙房地产营销策划认为在有效增加租赁住房供给数量的同时,国资房企有望提供更稳妥的运营方案。民营长租公寓盈利仍然存在?#35759;齲?#21363;便万科?#25918;?#32972;书的泊寓,部分项目也未能实现盈利。不少盲目追求规模扩张的长租公寓运营商资金链断裂,或被?#26085;?#31199;或倒闭退?#23567;?

预售制度改革或是长期方向,短期阻力之下可能暂缓。

2018年9月末广东传言将取消预售制试点,深圳、合?#23454;?#22320;均在试点推进和鼓励现房销售,虽?#24418;?#28041;及取消预售,但关于预售制度调整的?#33268;?#20173;持续发酵。取消商品房预售制度很可能是长期改革方向,短期推进阻力之下可能暂?#28023;?#25110;以鼓励试点的方式使期房和现房销售双轨并?#23567;?

房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢,草案初步形成但仍未提请审议。若按照原定节奏,2019年需在立法层面取得一些突破。

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